Гостевой постВопрос для юристов. Помогите разобраться!
Автор: Николай Пальченко 02.06.2015 4 423
28.04 Наш горсовет принял поправки к известному Решению об арендной плате за землю, вот ссылка
Интереснее всего вот этот вот пункт:
«1.1.
пункт 2дополнить абзацем вторым следующего содержания:
«Установить, что годовой размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и расположенными за границами муниципального образования город Мурманск, определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и подлежит ежегодной индексации на коэффициент динамики рынка (Кд).»…
Вопрос: А ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ?…Если читать слово в слово и понимать буквально (как в общем то и следует поступать с нормативными актами), то смысл этого пункта в том, что размер арендной платы определяется в соответствие с законом об Оценочной деятельности. Однако ж, Законом об оценочной деятельности размер арендной платы за землю никоим образом не определяется.
Законом об оценочной деятельности регулируется то как определяется рыночная стоимость, кадастровая стоимость и т.п.. Но не размер арендной платы.
На мой взгляд, тут три варианта:
1. Предлагается на самом для определенных категорий земель определять размер арендной платы, исходя таки из её кадастровой стоимости! Но видимо писать об этом прямо было как то неудобно после всех событий.
И, т.к., возможно, по мнению некоторых лиц, предприниматели (и, вероятно ДЕПУТАТЫ ГОРСОВЕТА) — глупое быдло, которое «не въедет», и была придумана вот такая вот формулировка.
2. Или же: госп. Веллер был очень скуп, нанимая своих подчинённых, готовящих проекты Решений Горсовета, депутаты Горсовета не очень внимательно читают то, за что голосуют, а сам господин Веллер, подписывая принятое Решение, не смотрит, что он там подписывает.…
3. В этом пункте есть какой то иной «скрытый смысл», недоступный пониманию обычного смертного предпринимателя, пусть даже с юридическим образованием.…А какая Ваша версия?
А чё тут разбираться-то? Ключевое словосочетание в дополнениях: «расположенными ЗА ГРАНИЦАМИ муниципального образования город Мурманск». Если земля в границах города — применяется дурацкая методика. Если земля принадлежит Мурманскому муниципалитету, но расположена вне границ города (в «чужой юрисдикции», видимо, речь идёт о кладбище) — применяется общий порядок. Всего-то и делов.
Как раз этот момент понятен.
Интересно другое — почему такая формулировка, и что она означает?
И что такое «общий порядок»? )
Правильно. Зрите в корень, как говориться)
говорится
Встреча с губернатором Московской области Андреем Воробьёвым
Обсуждалась социально-экономическая ситуация в регионе. Особое внимание было уделено вопросам демографии, а также поддержке малого и среднего предпринимательства.
В.Путин: Мы с Вами говорили по поводу малого и среднего бизнеса, помните?
А.Воробьёв: Программа по малому и среднему бизнесу у нас работает.
В.Путин: Я говорил в связи с переходом на кадастровый учёт.
А.Воробьёв: Да, я подготовил отчёт. У нас всего 3 миллиона 300 тысяч участков. После Вашей рекомендации внимательно посмотреть и навести порядок, мы с каждым главой поселения, с каждым главой района сделали прогон каждого участка земли для того, чтобы была чётко и справедливо назначена стоимость земли как для юридических лиц, которые платят максимум полтора процента от стоимости земли, так и для физических лиц.
Создана специальная межведомственная комиссия, поэтому человек может обратиться не в судебную инстанцию, а оперативно решить вопрос на уровне этой комиссии. У нас за это время поступило порядка 4,5 тысячи обращений из огромного количества участков, поэтому я считаю, что мы здесь всё контролируем.
В.Путин: Не только земля – здесь и объекты: здания, сооружения. Люди, особенно индивидуальные предприниматели, небольшой бизнес – они же рассчитывали все свои планы исходя из определённой стоимости аренды, а потом – раз, вы резко подняли, и возникает вопрос, что им делать.
А.Воробьёв: Я помню Ваш наказ, Владимир Владимирович, поэтому в ручном режиме за этим следим. Создали специальный калькулятор на сайте, сегодня обращения приходят на адрес министра, он их адресно рассматривает, реагирует в случае, если стоимость завышена.
В.Путин: Хорошо.
Это означает, желание близких к семье строить дачи.
Все таки, как вы думаете?
Почему именно такая формулировка?
Чтобы ответить на вопрос «почему именно такая формулировка?», следует сначала определиться — а какая другая формулировка (хотя бы теоретически) могла бы быть использована?
Пока ответ такой: использована одна из двух теоретически возможных формулировок, при том та, которая в соответствии с законодательством (федеральным и региональным) является основной (это к вопросу о том, «что такое общий порядок?»).
Что касается определения размера арендной платы за землю, то:
1. Не существует никакого «общего порядка.
Федералы устанавливают аренду за Федеральные земли, муниципалитеты за муниципальные. Таков ЗК.
2. Закон об оценочной деятельности не определяет размер арендной платы за землю. Вообще никак. Ни в одной статье.
Закон об оценочной деятельности регулирует вопросы Оценки. К примеру оценк катастровой стоимости земли.
И на основании этого пункта НЕВОЗМОЖНО определить размер арендной платы за землю. Просто невозможно и всё.
Можно логически сделать вывод, что размер будет исчисляться по кадастровой стоимости. Но а ставка то какая? Сколько процентов от кадастровой стоимости?
…
В горадминистрации просто БАРДАК.
Уж могли бы не позориться.
http://www.youtube.com/watch?v=3LBUtbFXls8
Браво!
Понятия «закон» и «законодательство» не одинаковы по объему. Последнее шире и включает все нормативно правовые акты, регулирующие отношения с установлением цены за аренду. Чего нет в законе, может находиться в других нпа.
В данном случае написано: «законодательство об оценочной деятельности».
В каком НПА искать размер ставки аренды доя указанной категории земель?
Николай, всё просто. Дело в том, что ключевая переменная в формуле методики (Аб – базовая ставка арендной платы – ставка арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год для определенного вида функционального использования объекта (приложение 1 к Методике)) — есть производная от ОЦЕНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. То есть, для ее расчета должна была быть сделана оценка. Про которую, впопыхах, «забыли» грабители. Результат оценки есть отчет. Отчета нет. Как и самой оценки))). Теперь, опять же, впопыхах (какое интересное слово), решили исправить. НЕПАМОЖИТ.
По вологдинскориэлтовской базе делали оценочную стоимость иуда вася
Ыщо. Поскольку мы самого обоснования оценки не видели — то это, пока, гипотетическое предположение. Но, которое подтверждено сделанными впопыхах (ржунимагу) поправками в Решение 3-41.
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2009 г. N 582
ОБ ОСНОВНЫХ ПРИНЦИПАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
ПРИ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ
ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, И О ПРАВИЛАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, А ТАКЖЕ ПОРЯДКА, УСЛОВИЙ И СРОКОВ
ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛИ, НАХОДЯЩИЕСЯ
В СОБСТВЕННОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Я закон не читал, но если Вы говорите, что там не написано КАК определять размер платы, так может быть там указано КЕМ это может быть сделано. Если это полномочия местной власти, то они свой порядок и устанавливают, в таком варианте все соответствует законодательству.
Николай, я посмотрел закон об оценочной деятельности. Могу в общем сказать, что принцип свободного распоряжения собственным имуществом никто не отменял. Хочешь дари, продавай, сдавай в аренду и тд. муниципалитет не исключение, он тоже собственник и может распоряжаться своей собственностью (подразумевается в интересах населения). при заключении сделки муниципалитет обязан предварительно провести оценку объекта, наверное для того, чтобы не занизить стоимость объекта (за народным добром государство бдит), а поднимать цену до разумного предела может. По моему мнению верхний предел размера этой стоимости находится в рыночной плоскости, то есть в согласии сторон совершить сделку по конкретной цене.
Очень странно, что ЮРИСТ Пальченко просит помочь разобраться местный бомонд.
так он жа юрист-ядерщик ))) профиль не тот )))
Это правильный научный подход: для решения трудной задачи привлечь других юристов (заметьте — не бомонд приглашен к обсуждению, а юристы).
тут без 0.5 литра, распитого с коллегами-юристами, не разберешься.
Мне ТЕМА нравится ! сразу всем комментирующим (я не юрист ) , но предметом спора интересуюсь (аренда земли в рамках муниципалитета г.Мурманска по новой методике ), интересно .Я хочу то же , найти истину ,не обвиняя ни муниципалитет ,ни предпринимателей ! Поддерживаю :давайте используем вот такой практический метод исследования противоречивого законодательного акта нашей Методики на этом ресурсе . Можно публиковать каждый день по кускам Методику и действительно аккумулировать мнения просто юристов (при этом троллей не слушать) ,а слушать и анализировать мнения ,то есть действительно ПУБЛИЧНО и ЦИВИЛИЗОВАННО обсудить методику .Найти её преимущества ,найти её изъяны, найти в ней юридические пробельчики и новые юридические подходы .При этом никого не обвиняя !Итак за целый месяц ,проанализируем Методику .Кстати ,а где эту Методику взять .На каком сайте ,где в доступе ,просто почитать захотелось…Наверно, хороший документ ,раз всех так задел . Даже бульварные романы все бросили читать . Вот это литература года — лучший роман года !
Да мы в принципе этим только и занимаемся тут во всех темах, на всех встречах и в письмах к чиновникам, обращаем внимание на нелогичность и косяки, но это не нужно, цель просто другая была изначально и сейчас наконец то озвучена — вернуть к платежам, когда больше всего собирали денег и ничего что несколько лет прошло и финансовая ситуация другая и в законодательстве изменения и ситуация в городе патовая с малым бизнесом и на то что Путин говорит.. Есть картинка сладкая в телевизоре и ангажированных СМИ, всё что не совпадает ложь и угроза, а значит враги.
Вкратце — мои «против» методики:
— Конкуренция с федералами и собственниками земли, в моём случае конкурирую даже сама с собой.
— Одинаковая стоимость земли с крупными сетевыми брендами без исследования проходимости и рентабельности (на моём примере — это Роснефть на Коминтерна и моя АЗС на ВРШ.)
— Не принимается во внимание начальное вложение в этот кусок земли и в инфраструктуру города ( расселение домов, замена труб под дорожным полотном,асфальтирование дорог и строительство тротуаров, опоры освещения, озеленение и т.д)
— Не проводилось экономическое исследование, а именно финансовые показатели работы фирмы по тем годам с которыми сейчас сравнивают.
— Кризисное состояние экономики
Моё мнение, что тупо взяли методу готовую для Санкт-Петербурга и вкатали без всякой обработки на Мурманск это никак не стоит таких денег, а вот с учётом всех экономических, географических, климатических и других наверно стоит.
Мурманск тупиковый город, 8 месяцев зима, скалы — болота, северный соц.пакет, дорогие энергоресурсы это всё не учитывает методика.
И уж если сравнивать, то для примера аренда земли под АЗС с такой же площадью в Тольятти, а рядом НПЗ и климат сами понимаете какой там и население и город не в самой заднице страны 360 000 тысяч у меня в 5 раз выше.
В выкупе земли мне отказали, перенести в другое место невозможно.
На тех участках земли, где стоят наши АЗС вряд ли можно что нибудь построить, что бы приносило налогов в казну столько же и рабочие места, с такой арендой все три заправки будут не рентабельны. Т.е тот вид бизнеса под которой и давалась земля и вот уже 13 лет используется — НЕ ВЫГОДЕН.
Маруся, «Мурманск тупиковый город, 8 месяцев зима, скалы — болота, северный соц.пакет, дорогие энергоресурсы это всё не учитывает методика.
И уж если сравнивать, то для примера аренда земли под АЗС с такой же площадью в Тольятти, а рядом НПЗ и климат сами понимаете какой там и население и город не в самой заднице страны 360 000 тысяч у меня в 5 раз выше.»
Получается власть в Тольятти в 5 раз добрей и объективней нашей Мурманской.
Я думаю изначально диалог пошёл не в том русле. Алексей Борисович воспринял нас, как врагов. Возможности высказать суть дела и решение вопроса не было.
Наивно надеясь, что кто то будет по должности представлять наши интересы в АГМ и АМО терпели до последнего. Телевизионщики поимели в интересах АБВ, что нанесло мне лично сильный эмоциональный удар да и вообще всё это отношение.
В Тольятти может дело имеют непосредственно с людьми, а не с бумагами. У нас я так поняла главное на бумаге. Я в фэйсбуке на Ройзмана подписана..читаю и диву даюсь..какие разные могут быть люди во власти. Я в своё время очень большие надежды возлагала на Алексея Борисовича, честно и именно потому, что он местный и из бизнеса -думала, что очевидное не надо будет объяснять и вообще расцветём будет город сад.
Получив очередную отписку понимаю, что дура дурой.
http://portal.tgl.ru/rentcalc/
Любой предприниматель может сравнить свою неналоговую нагрузку по арендным платежам за землю с аналогичным по виду деятельности, поставив свои цифры и сравнив результаты с Мурманском.
И всё тихо, спокойно без шума и пыли. Нет скачков со стоимости кадастра в несколько месяцев с 8 миллионов до 80 000, сравнений до и после, головосломательной расчётной формулы, коэффициентов хочу так а может эдак. Комерс работает, планирует, оптимизирует. Сижу и завидую.
Вы — ларёчники!
*хохочущий калабок*
Вот вам: «Тем более, что на прошлой неделе, в этом же самом зале прошла очень жаркая встреча представителей мелкого и среднего предпринимательства Мурманска, где десятка два, условно говоря, «ларёчников» обвиняли главу города Алексея Веллера и всех депутатов городского Совета в том, что для бизнеса-де смертельно-разорительна новая методика расчёта платы за арендованную землю.
Там так и сыпались взаимные обвинения, чуть ли не в измене Родине, «связи с кулаком и растрате семенного фонда». Но «волна народного гнева» расплескалась, разбившись о мол цифр и фактов, приведённых Алексеем Веллером. Он взял понятия «гражданская позиция и социальная ответственность предпринимателей» и начал «их мордой «ларёчникам» в харю тыкать».
(с) от гражданина Д. Малышева
*снова хохочущий калабок*
Ларёчники, заправщица и закопёрщица и вообще всякий предпринимательский сброд.
Ну,если по аналогии,то Ванька Жуков,это «всякий предпринимательский сброд.»
А тот,который в «харю начал тыкать»,это ХОЗЯИН.Понимать надо!Теперь Ванька «на деревню,Дедушке написать должен.Что-то есть в этом рассказе А.П.Чехова. Рассказ — то маленький.И события происходили «до исторического материализма».Но классика есть классика.Актуальности по сей день не потеряла.
плюс юрист в полосатом. Зачем Вы об этом..малышеве вообще упоминаете? Да забыли уже все про него, нет, кто-то решил опять про кольского хроника вспомнить. Ему же это только и надо, чтобы всплыть…из забвения.
Месяца нет. Есть неделя. 10.06.2015 г. в Областном суде, в здании на улице Софьи Перовской, состоится судебное заседание, в котором будет рассмотрено соответствие Закону Решение Совета Депутатов г.Мурманска № 3-41. На которое судом вызваны (по информации из предыдущего заседания — текста Решения не видел):глава МО г.Мурманск Веллер А.Б., руководитель КИО Администрации г.Мурманск Синякаев Р.Р., представители организации-разработчика Методики. Я б Прокурора еще позвал. Заседание открытое, с участием СМИ и телекамер города.
Прокурор на судебном заседании последнем сказал — он согласен с позицией муниципалитета.
Там кто был? Лех-идь-сюда?
Посмотрим, что 10го говорить будет) Я еще в Генпрокуратуру обращение сделал. Есть аудиозапись судебного заседания? Очень нужна..
Была девушка из Октябрьской прокуратуры. Фамилию я не помню
Николай,Вы не правы рыночную величину арендной платы определить с помощью оценки можно (а иногда и обязательно ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности»). Прочтите федеральные стандарты оценки как раз утверждены новые.
Всё правильно:
Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки
В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.
Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; *8.1.1)
Статья 8 очень важная.
Она предписывает проводить оценку в соответствии с настоящим законом.
И на суде и первой и второй инстанции этот аргумент прозвучал.
Смысл этой статьи в т.ч. и в том, оценка в соответствии с законом обязательна при сдаче муниципального имущества в аренду.
Но даже не в этом суть.
Весь закон говорит о том, что и как надо оценивать.
Вот оценил ты землю, дальше что?
На какие коэффициенты ты эту цифру должен умножать, чтобы получить размер аренды?
В вышеуказанном решении горсовета этого нет.
…
Возникает мысль, что юристы в горсовете — двоечники, но хочется эту версию обсуждать последней.
Потому что в-попы-хах.
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ)
П Р И К А З
25 сентября 2014 года N 611
Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»
В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998; 2011, № 1, ст. 43; № 29, ст. 4291; 2014, № 30, ст. 4226) п р и к а з ы в а ю:
Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
Министр А.В. Улюкаев
УТВЕРЖДЕН
приказом Минэкономразвития России
от «25» сентября 2014 г. № 611
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)»
I. Общие положения
1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно — ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.
2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.
II. Объекты оценки
4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. III. Общие требования к проведению оценки
5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
IV. Задание на оценку
8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию:
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
V. Анализ рынка
10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
11. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и — продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
VI. Анализ наиболее эффективного использования
12. Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.
13. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
14. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.
15. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.
16. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.
17. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.
18. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.
19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.
20. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
21. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.
VII. Подходы к оценке
22. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
23. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
24. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;
д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;
е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
сметных расчетов;
информации о рыночных ценах на строительные материалы;
других данных;
ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;
з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;
и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
25. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
VIII. Согласование результатов оценки
26. Согласование результатов оценки недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов, к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями ФСО № 1 и ФСО № 3.
27. В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.
28. В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.
29. При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.
30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
Резюме ответа на моё письмо губернатору:
При сравнении годового размера арендной платы, без учёта переоценки земельного участка, предоставленного по договору аренды земли от 2012 года в 2015 году годовой размер арендной платы увеличился относительно годового размера 2013 года на 35%.
Вообщем упорно сравнивают с арендой 3 летней давности. И всё тут.
Видимо, действительно, это договоренность: область режет доходы муниципалитета, а в качестве бонуса закрывает глазки на городские проказки.
Марина, а можно получить от Вас всю динамику изменений арендной платы по одному участку. Собираем стат.данные. Чем больше, тем лучше.
Вся полная база данных и не от меня одной есть в опоре.