Администрация Мурманска выиграла в Верховном суде как минимум два дела по отмене базовых ставок на аренду земли в 2015-м году

Администрация столицы Заполярья дошла до Верховного суда, пытаясь доказать свою правоту в ситуации с принятым в 2014-м году механизма определения стоимости аренды земли.

Как хорошо известно предпринимательскому сообществу, логика расчета цены аренды земли распространялась на 2015-й год, а первая попытка оспорить методику Морским пароходством успехом не увенчалась.

Однако летом 2015-го года Областной суд указал на слабое место методики, а именно на недостаточность обоснования базовых ставок утвержденных в методике расчета стоимости аренды. Эти ставки определяли, как именно используется городская земля — стоит ли на ней торговый центр, устроена ли стоянка, разбит ли дачный поселок и т.д.

Речь не шла об отмене методики как таковой, речь шла только об одном ее элементе — необоснованных ставках

Таким образом, предпринимательское сообщество получило механизм отмены утвержденных городом ставок — для этого следовало обратиться в суд.

Логика событий типовая: арендатор обращается в суд, суд принимает решение в пользу арендатора, решение засиливает областной суд. Вроде бы, все понятно.

В блоггерской почте (blogger.murmansk@gmail.com )подкопились два текста о ситуации со стоимостью аренды земли в Мурманске. Напомню: городская администрация, приняв тезис суда о необоснованности заявленных ставок, подготовила новую редакцию этих самых ставок.

Один текст написан Анатолием Языковым, другой — Алексеем Михайловым. Первый рекомендует в сегодняшних условиях выкупать землю в собственность, второй — повлиять на администрацию через общественную экспертизу и общественную палату. Далее цитирую.

Свежий Веллер про принципиальную логику расчета стоимости аренды земли

В принципе, здесь уже угадывается одна из первых законодательных инициатив Веллера, стань он депутатом госдумы. А он станет. Более того, излагаемые тезисы вполне позволяют претендовать ему на более-менее приличный статус председателя думского комитета, а не числится в рядовых депутатах:

Про приведенный пример с Оленегорском смотрите здесь:

«Северсталь» положит на Оленегорск болт?

Администрация Мурманска опубликовала новую редакцию ставок арендной платы за землю

Речь идет о всех земельных участках, находящихся в собственности муниципалитета, на которых стоят дома, дачи, гаражи, магазины, павильоны, склады, заправки и т.д. — а всего 45 вариантов использования земли.

Предложенные ставки аренды пока не являются окончательными: до третьего мая включительно комитет имущественных отношений принимает замечания и предложения от арендаторов.

Предложенные варианты рассчитаны в рамках контракта, заключенного администрацией города с финансовым университетом при Правительстве РФ.

Собственно, из названия конкурса и сложившейся за 2015-й год судебной практики всё понятно: раз суды отменяли базовые ставки как необоснованные, то теперь будут обоснованные.

Администрация Мурманска объявила тендер на разработку обоснованных ставок за пользование земельными участками в черте города

Открытый конкурс на выполнение научно-исследовательской работы по теме

«Разработка экономически обоснованных базовых ставок арендной платы за пользование земельными участками в рамках действующей Методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск» опубликован 25-го декабря.

Срок подачи заявок до 18-го января. Срок выполнения работ — до 16-го марта включительно. Начальная стоимость работ — чуть меньше пяти миллионов рублей.

Собственно, из названия конкурса и сложившейся за год судебной практики всё понятно: раз суды отменяли базовые ставки как необоснованные, то теперь будут обоснованные.

В аукционной документации содержится требование о том, что базовые ставки должны рассчитываться на основе «достаточной рыночной информации из открытых источников».

Эксперт-оценщик Анатолий Языков о сегодняшнем состоянии дел со ставками на аренду земли в Мурманске

Как мы писали ранее, решением от 28 сентября т.г. Совет депутатов Мурманска исключил ставки по одиннадцати видам разрешенного использования из Методики определения арендной платы за землю.

К ним добавились арендные ставки еще по тринадцати видам разрешенного использования. В суде находятся на рассмотрении еще несколько дел.

Исходя из имеющейся информации, в том числе и из уже сложившейся судебной практики, следует ожидать, что в случае оспаривания арендных платежей по отмененным ставкам за 2015 год, суды будут исходить из арендной платы, рассчитанной от кадастровой стоимости.

При этом не имеет значения, была ли пересмотрена кадастровая стоимость в 2014 году или ранее, или уже после введения новой методики.

Базовые ставки, как основание для расчета арендной платы отсутствуют, а кадастровая стоимость и обязательство платы за землю есть.

Таким образом, у арендатора имеется право рассчитать кадастровую стоимость за землю по формуле предыдущего года. Даже в том случае, если кадастровая стоимость была изменена в 2015 году.

Более того, если заявление об ее изменении было подано в 2015 году.

На основании этого, в случае, если базовые ставки арендной платы были отменены (являются недействующими), расчет и оплата арендной платы должна осуществляться от кадастровой стоимости, не зависимо от того, была ли пересмотрена кадастровая стоимость земельного участка, или нет. Расчет ее должен проводиться по формуле прежней методики от существующей в 2015 году кадастровой стоимости.

К настоящему времени Совет депутатов утратил легитимное право на установление арендных ставок по методике от 27.11.2014г. на 2016 год.

Из этого следует, что до начала 2017 года, когда на территории всех населенных пунктов вступит в силу новая кадастровая стоимость, расчет арендной платы за землю следует исчислять из кадастровой стоимости.

За исключением тех видов разрешенного использования, базовые ставки по которым не отменены и не будут отменены позднее.

О ситуации со ставками на аренду земли в черте Мурманска пишет Анатолий Языков:

— Как мы и предполагали, апелляционное определение областного суда по делу Мурманского морского пароходства об отмене базовых арендных ставок по 11-ти видам разрешенного использования после попытки обжалования в кассационной инстанции осталось неизменным. Кассация отклонена.

Совет депутатов Мурманска своим Решением от 28 сентября 2015 года исключил эти ставки из методики. Выданные арендаторам расчеты величины арендной платы на 2015 год по этим видам разрешенного использования земли являются недействительными.

Это говорит, в частности, о том, что ранее уплаченные арендаторами в соответствии с расчетами арендной платы арендные платежи являются необоснованными, то есть не подтвержденными законодательными актами, нелегитимными.

В связи с этим предприниматели, оплатившие арендную плату в соответствии с расчетом, имеют законное право на возврат излишне уплаченных платежей, а также процентов за незаконное пользование их деньгами.

Совету депутатов Мурманска отказали в передаче кассационной жалобы на рассмотрение в Президиум областного суда

Попытка оспорить отмененные судом базовые ставки расчета стоимости аренды земли не увенчалась успехом

Параллельно городская администрация пытается оспаривать решения судов по искам предпринимателей, вслед за «Морским пароходством» отменяющим базовые ставки как необоснованные и взятые с потолка. Вместе с этим, сама методика областным судом не отменена

Комитет имущественных отношений объявил о начале анкетирования арендаторов земли, что может свидетельствовать о скором утверждении горсоветом новой редакции базовых ставок на основе собранной с предпринимателей информации:

«Предлагаем Вам заполнить прилагаемые таблицы для наиболее адекватного определения величины арендной платы за земельные участки.

Просим Вас предоставить сведения о величине уплачиваемых Вашей организацией земельных платежей (земельном налоге и/или арендной плате за пользование земельными участками) и их доле в структуре затрат Вашей организации (таблицы 2-3), — сообщает сайт горадминистрации.

За минувшую неделю в Октябрьском районном суде Мурманска было рассмотрено два десятка исков предпринимателей-арендаторов земли, потянувшихся в инстанцию после знакового решения Областного суда.

Большинство исков удовлетворены, а 24-го сентября горсовет будет решать, как восполнять собственноручно созданные потери бюджета — ведь легальных оснований для оплаты аренды земли у большинства предпринимателей сегодня нет.

Напомню, что администрация Мурманска заплатила 25 миллионов рублей за новую методику расчета стоимости аренды земли в городе, ключевой находкой которой стало исключение арендатора земли от возможности влиять на выставляемую городом цену.

Цена рассчитывалась на основании т.н. «базовых ставок», которые, как выяснилось в суде, были сформированы исключительно из хотелок городской администрации — буквально на глаз прикидывалась доходность того или иного вида деятельности, после чего закладывалась сорокинская восьмипроцентная «норма выемки выручки из оборота, в итоге стоимость аренды земли с начала года взлетела в 25-30 раз.

Поскольку ставки утверждались городским советом, можно ли считать эти действия формой рейдерского захвата арендуемой земли?

Подняли стоимость аренды в 35 раз, предприниматель ушел с занимаемого участка, земля освободилась и через пару месяцев пересдалась по другой, заниженной ставке какому-нибудь лояльному бизнесу?

Решением Областного суда были признаны ничем не обоснованными и незаконными 11 базовых ставок, относящихся к непосредственной деятельности Морского пароходства, а действие ставок отменено не с момента принятия решения суда, а с начала года — то есть, городской бюджет запланированных денег не получит по причине недальновидности городских глав.

Оставшиеся полсотни «базовых ставок», оставшихся за рамками решения Областного суда, бизнес оспаривал самостоятельно.

В городской администрации со ссылкой на юридическую службу сложилось особое мнение касательно заседаний в Октябрьском суде — там посчитали, что суд никаких базовые ставки не отменял, а только расширял перечень предприятий, попавших под решение областного суда.

Участники судебных заседаний и пресс-служба октябрьского суда опровергают эту точку зрения и единогласно утверждают, что Октябрьский районный суд как раз расширял перечень недействительных ставок:

Как следует из данных ГАС «Правосудие», за минувшие две недели в Октябрьском районном суде рассмотрено порядка 20 исков арендаторов земли по ставкам, большинство из них удовлетворены.

В итоге на сегодняшний день складывается патовая ситуация. С одной стороны, большинство ставок новой методики отменены судом и признаны необоснованными и незаконными — платить по ним никто не будет.

С другой стороны, решением городского совета отменено действие предыдущей методики.

Таким образом, на сегодняшний день у городских властей нет правовых оснований требовать уплаты денег за аренду земли у подавляющего большинства арендаторов.

Предполагаем, съест ли Игорь Морарь свой галстук и советуем рецепты

Городской совет депутатов со скрипом сообщает в «Вечернем Мурманске» о решении областного суда, отменившего ряд ставок на землю по иску Морского пароходства.

Суд за уши дотянул пароходство до уточнения исковых требований таким образом, чтобы требования прямо касались интересов пароходства.

Соответственно, ряд ставок еще действуют, и суды сейчас завалены исками от  остальных арендаторов. Как думаете, выполнит ли депутат и бизнес-уполномоченный Игорь Николаевич Морарь высказанное в кулуарах обещание съесть собственный галстук в случае, если методику отменят?